hello大家好，我是本站的小编子芊，今天来给大家介绍一下重资产的房地产行业的相关知识，希望能解决您的疑问，我们的知识点较多，篇幅较长，还希望您耐心阅读，如果有讲得不对的地方，您也可以向我们反馈，我们及时修正，如果能帮助到您，也请你收藏本站，谢谢您的支持！
随着城市建设的不断发展，房地产行业作为一个重要的支柱产业，扮演着重要的角色。这个行业通常被称为重资产的行业，意指房地产开发过程中所涉及的重要资产包括土地、建筑物等。本文将探讨重资产的房地产行业对经济的影响以及面临的挑战。
重资产的房地产行业对经济具有重要的影响。房地产行业的发展，不仅带动了建筑、建材等相关产业的发展，还促进了消费需求的增长。在房地产市场火爆的时候，购房者通常需要购买家具、家电等来装修房屋，从而推动了家居用品、家电等产业的繁荣。房地产行业的发展还可以创造大量的就业机会，缓解了就业压力，稳定了社会局势。
重资产的房地产行业也面临一些挑战。土地资源有限。随着城市化进程的加快，土地资源日益稀缺，土地成本不断攀升，给房地产开发带来了一定的压力。房地产市场波动风险较大。由于房地产市场受多种因素影响，市场行情容易发生波动，对房地产企业经营造成一定的不稳定性。政府政策的调控也对房地产行业产生了一定的影响。政府出台的购房限制政策、债务限制政策等，对房地产市场的投资需求造成了一定的压制。
重资产的房地产行业对经济产生着重要的影响。它既带动了相关产业的发展，又创造了大量的就业机会，对经济的增长起到了积极的推动作用。房地产行业也面临着土地资源有限、市场波动风险大以及政府政策的调控等挑战。房地产企业需要积极应对这些挑战，通过创新和合理调整经营策略，保持行业的良性发展，为经济的繁荣做出更大的贡献。
重资产的房地产行业
法律主观：房地产业是进行房地产投资、开发、经营、管理、服务的行业，属于第三产业，是具有基础性、先导性、带动性和风险性的产业。 房地产业是指：以土地和建筑物为经营对象，从事 房地产开发 、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业，是具有先导性、基础性、带动性和风险性的产业。主要包括：土地开发，房屋的建设、维修、管理， 土地使用权 的有偿划拨、转让， 房屋所有权 的买卖、租赁，房地产的抵押贷款以及由此形成的房地产市场。在实际生活中，人们习惯于上将从事房地产开发和经营的行业称为房地产业。 《中华人民共和国城市房地产管理法》第二条法律客观：《城市房地产管理法》
第二条
在中华人民共和国城市规划区国有土地（以下简称国有土地）范围内取得房地产开发用地的土地使用权，从事房地产开发、房地产交易，实施房地产管理，应当遵守本法。本法所称房屋，是指土地上的房屋等建筑物及构筑物。本法所称房地产开发，是指在依据本法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。本法所称房地产交易，包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁。
房地产行业属于重资产行业吗
根据行业主要资产的构成，可以将行业分为重资产行业和轻资产行业，两种行业的投资逻辑是不一样的，如果想投资重资产行业，首先要知道重资产行业有哪些。
重资产行业有哪些？
包括但不限于：钢铁、煤炭、石油、运输业、房地产、有色金属、机械设备这些行业。
重资产行业，就是指原材料、厂房、设备、存货等有形资产占总资产比重较高的行业。重资产行业所需资本投入要求比较大，具有一定的门槛，容易形成寡头效应，同时利润回报低。
重资产行业的投资价值来源于成型后的重资产企业有一定的规模效应，且行业壁垒比较高，因此在一家重资产企业的初期进行投资，是有一定投资价值的。
房地产行业轻资产运营模式
开发商向轻资产转型的3大模式从业务线选择、价值链定位以及资本资源整合三个方面判断，商业地产领域已经形成了三种主流的轻资产运行模式：【模式1】以运营商为核心的“万达模式”
这种模式在欧美商业地产非常盛行。如rtm创格奥特莱斯（北京）商业管理有限公司直接以商业地产运营商为自身定位，用专业运营经验和资源服务于商业地产开发商的模式。又比如万达商业地产拟实施的轻资产模式就是选择了用新建项目与投资机构合作也属于这种范畴。作为中国最大的商业地产商，万达早期的模式，是一方面低成本获取土地，一方面用销售物业回流的现金，来弥补百货、酒店等持有物业的资金沉淀。
【模式2】以投资机构为核心的“铁狮门模式”
铁狮门通过合资基金模式，铁狮门不仅实现了加速扩张，而且能够以不到5%（通常只有1%）的资本投入，却分享项目40%以上的收益。
铁狮门基金的运作，分别由其澳大利亚子公司（tishmanspeyer australia）和总部的全球投资组合管理部（global portflio
management）完成。前者负责铁狮门旗下唯一一支在澳大利亚上市reits基金的发行管理工作，后者负责其余12支非上市房地产投资基金的运营管理工作。铁狮门基金运作模式tsof所有权结构
【模式3】集运营与投资为一体的“凯德模式”
凯德的模式是，将投资开发或收购的项目，打包装入私募基金或者信托基金，自己持有该基金部分股权，另一部分股权则由诸如养老基金、保险基金等海外机构投资者持有。待项目运营稳定并实现资产增值后，以reits的方式退出，从而进行循环投资。国内标杆房企中，万科商业地产轻资产运营模式被认为是凯德模式的典型代表。凯德运作模式
从集团内部孵化、到私募基金的开发培育，再到reits的价值变现和稳定收益，凯德集团构建了从开发商到私募基金再到reits一条完整的投资和退出的流程，凯德集团构造了一个以地产基金为核心的投资物业成长通道，这种“地产开发 资本运作”的模式是凯德集团地产经营模式的核心。凯德商用的全业务链条
三、商业地产实现轻资产的4大途径
从提升企业资产流动性，进而提高企业抗风险能力以及有效利用外部资源快速发展，提升净资产回报率（roe）进而在短期内提升业绩的角度而言，商业地产企业的轻资产化都是十分必要的。
商业地产企业实现轻资产化经营的途径主要有售后回租、reits、商业信托、合作开发4种。售后回租、reits、商业信托、合作开发4大途径优劣势分析
1、售后回租方式最现实
售后回租是工业企业常用的一种融资方式，类似于向银行进行的分期付息、到期还本金的抵押或质押贷款，只不过交易对手由银行换成了租赁公司。售后回租的好处除了以固定资产换取了流动资金以支持企业经营以外，还可以将该固定资产移出表外，在回租期限内不再提取固定资产折旧，改善企业的资产流动性，提升流动比率并迅速提升经营绩效。
正因为如此，售后回租除了作为一种融资工具和融资方式用来解决企业流动资金需求之外，还常常被上市公司用来在短期内改善经营业绩以推高股价，其核心价值就在于将固定资产移出表外，使公司资产变得更轻，流动性更好。
虽然地产公司采用售后回租方式进行融资还是一个灰色区，但是作为中小地产企业商用物业销售的重要方式之一，售后回租成为支持中小商业地产开发项目的重要资金来源之一。但中小低产企业的信用较差，往往在以散售形式进行，且在预售商铺时承诺了过高的回报条件，在回租期满时常常不能履约回购，引发群体事件而被建设主管部门屡屡叫停。
如果单单从融资的角度而言，营业中的商用物业完全可以采用向银行申请长期经营型物业贷款来进行，资金成本比售后回租的租金水平更低，期限可长达8-10年。但是在银行贷款融资模式下，商用物业作为固定资产只是作为向向银行提供的抵押或者质押等保证措施与增信条件，仍然计入企业的固定资产科目，无法将之移出表外。而售后回租的融资方式，因为向金融租赁公司或者投资机构进行了商用物业产权的转移，将之完全移出了表外，从而实现了企业的轻资产化。
正因为如此，售后回租可以成为大型商业地产企业或者持有商用物业较多的大型零售企业轻资产化的可选途径之一。在我国现有的法律与行业政策环境下，售后回租是最现实的方式。
2、利用reits实现轻资产化
我国商业地产由于过高的物业价格造成过高的租售比，使得租金收入通常只有2-5%，难以覆盖同期银行贷款利率，在基本的商业逻辑上难以成立，不大能够支持reits的实现。 reits的两种形式
3、以商业信托实现轻资产化
商业信托突出的好处是可以实现资产出表或者大部分出表，是实现资产轻型化或者以轻资产方式进行商业地产扩展的非常好的金融支持工具。
在这种金融工具支持下，开发商可以实现“轻资产 重经营”，实现“小股操盘”，而专业的商业地产运营上可以解决资金不足问题，实现在商业信托支持下的运营扩张。商业信托是近年来香港与新加坡资本市场针对商业地产金融支持的一种创新产品与融资工具，与reits类似，但又比reits具有较高的灵活性，可以说是reits的升级版。商业信托的特征
4、以合作开发来实现轻资产化发展
在目前国内金融支持工具不足、资产或者权益出境尚有较大难度、投资机构规模普遍偏小、难以以支持大体量商业地产项目或者大型地产企业实现轻资产化的情况下，合作开发或者与专业投资管理机构的合作就成为更为现实的选择。万科/万达的合作开发模式
上市后的万达商业地产改变了“现金流滚资产”和“以售补租”模式，将走上“轻重并举”的发展道路。
四、发展轻资产要注意的4点
1、良好的资本运作能力是轻资产模式成功的关键——物业前期的开发和收购需要占压大量资金，凯德采用“reits 私募基金”的方式解决物业开发和培育的问题，而美国铁狮门则采用高财务杠杆收购实现规模扩张;
2、良好的运营管理能力是成功的依托——无论是新加坡还是美国reits，后期都是通过成熟优秀的运营管理能力获取超额收益；
3、优化资产组合是成功的推进力——新加坡凯德以及美国铁狮门等往往是通过不断优化资产组合，提升整体的投资回报水平；
4、严格的风险控制是成功的保障——美国波士顿模式即通过严格的资产交易原则(p/ffo或租金回报率/资金成本)把握行业周期，从而规避风险，实现低买高卖，以提高整体投资回报率。
五、总结
重资产抑或轻资产运营，是企业根据发展环境以及企业战略需要进行的理性选择，不存在孰优孰劣的问题，甚至轻重之间的转换也只是企业发展的暂时之需。飙马商业地产认为，无论是重资产还是轻资产发展模式，其发展都需要一定的时间和资本投入，而轻资产模式财务杠杆率更高，可以使商业地产商更好的突破资金瓶颈，获得快速发展。随着国内金融市场的逐渐成熟，商业地产商应逐步搭建reits平台，前端整合金融资源，后端提升运营能力，同时坚持风险底线，避免铁狮门的悲剧，实现快速稳健的发展。
在互联网技术的快速进步助推经济虚拟化的时代大背景下，财富观与企业理念也在与时俱进，资产的内涵与外延也在不断发展变化，而服务于企业的可持续、健康发展才是资产经营的永恒诉求。
房地产行业轻资产转型
“万达商业要剥离所有房地产业务，一平方米都不再保留”，在万达集团2018年年会上王健林表示。
自2016年港股退市之后，万达便筹备起了回a之路，至今未果。尽管老王识时务，在轻资产和去地产化的道路上积极转型，但是这条路依然走得漫长而又艰辛。
困难之余，今年又遇上了疫情冲击和三道红线横空出世，这真的是运气不好，无关能力。万达只能感叹一句“路漫漫其修远兮”。
轻资产模式新秀
位于河北省邯郸市核心地段的大连友谊时代广场于2015年竣工，但是到目前为止也只开放了写字楼部分，硕大的广场犹如死城。
有人说坐南朝北风水不好，也有人说因为招商问题碰了斜对面地头蛇的蛋糕了，众说纷纭。不过可以肯定的是，友谊把股权变现去降负债和做轻资产了。
轻资产模式是商业地产发展的趋势。同样是出身大连的企业，万达便选择轻资产模式与国瑞地产合作，由国瑞出地和建设首个邯郸市万达广场，再过几天便正式开业。由于这座万达广场填补了邯郸市邯山区城市综合体的空白，所以对于当地居民而言意义非凡。
轻资产模式之路是万达为了去杠杆和增加服务业属性然后顺利在a股上市而探索出来的。事实证明，万达正在脱胎换骨，距离成功越来越近。
穿梭于资本市场
2014年12月，万达商业地产成功在港股挂牌上市，经历了不到两年的与香港资本市场的对接，2016年8月正式宣告从联交所式退市，开启了回a之路。
根据协议，万达商业需在港股退市后两年内在内地主板上市，失败则支付约400亿的港币回购投资者的股权，再加上这期间房地产行业震荡万达不停甩卖资产，王健林被传言从“首富”变成“首负”。
万达这次任性退市付出的机会成本不可估量。前脚刚一离开，香港证券市场就迎来了大牛市，恒生指数从23000左右暴涨到2018年2月份的33000多点，一众地产公司股价直接翻倍。有人估测如果万达没有从香港退市，其市值至少翻至7倍以上。
今年上半年，万达商管经营活动现金流量净额1.16亿，同比暴跌95.2%，筹资活动产生的现金流量净额为－127.6亿。除了经营上的不利，万达内部改革致使很多高管离职。业内分析万达迫于当前压力有重返港股的意思。
近几年万达投了不少面子工程，比如著名的丹寨万达小镇。本就资金链紧张，今年的疫情冲击加上三道红线的施压，万达面临着不小的挑战。
尽管它背后有坚实的战投伙伴比如腾讯和京东等，可是这些伙伴多多少少也要从财务投资的角度去考虑一下成本，所以能不能上市不仅仅关系到万达自己，还牵扯到有这些战略投资者的利益。
由于万达院线在深交所上市，我们可以清晰的看到万达电影的财务困境。尽管疫情已有所控制，万达电影遭受的冲击似乎还是没有缓过来。
11月初，万达电影披露完成定增计划，募资不到30亿元，相较于4月份公布的43.5亿预案大幅缩水不说，这笔募资对于疫情造成的影响和目前公司的负债水平而言也只是杯水车薪。
回a的诱惑
要说当初老王离开港股的时候为为啥那么决绝，原因很简单，就是不满意市值被低估。当时万达商业地产的市盈率平均只有6倍左右，远低于a股十几倍的同行业水准，而且股价也只是长期围绕ipo波动。
离开后为了与内地资本对接，万达开始积极回a。由于政府方面有意挤压楼市泡沫，自2016年之后基本上以房地产为主营业务的公司就没有顺利上市的了。
万达是传统的重资产商业地产开发商，上市就意味着不得不响应政策的需求从而去地产化和转型。好在2018年开始初现成果，这一年，万达方面表示其主要收入来源已经易主服务和文化产业，而且房地产业务比重大幅下降的其有息负债同比减少近30%并且远低于行业平均水准。
自2017年起，为了回a万达加速建设全业态的轻资产化。过去重资产模式下万达自己出资出地建设万达广场和周边商住配套，主要还是依靠销售回款来周转。2016年退市前的最后一份财报显示，万达商业总收入中物业销售占比近7成。
轻资产模式下，土地、资金和建设主要依靠合作，而万达将主要负责商业物管的设计和运营，将技术和品牌打造成核心资产。例如位于深圳市龙岗区在建的首个第四代万达广场，其所处的华南城商业街区是多条地铁路线的交汇处，周边10公里覆盖近200万的常住人口。得益于采取轻资产模式集合多方力量的资金和人力物力，万达商管接手了这个难得的优质项目。
此外轻资产模式的代表还有全国海拔位置最高的万达广场－西藏拉萨万达广场。
过去收入占比最重的是物业销售回款，所以城市房地产行业的发展一定程度上左右万达是否布局该城市。而轻资产模式下万达商管的主要收入当中租金占比逐渐增加，这极大的促进了万达广场进入商业和服务产业相对落后的三四线城市，扩增了万达广场的数量和未来开店的可持续性。
9月28日，万达商管正式宣布从2021年开始将不再重资产持有万达广场物业，而是全面实施轻资产战略，今后每年将签约轻资产万达广场不低于60个。
轻资产模式将直接减轻万达的体量，由于投入和产出周期较长和不确定性强，不利于高估值。而且将重资产打包出去容易导致万达影城、宝贝王等自营品牌的用户体验感和物业品控上出现偏差，这是万达转型当中需要解决的一大难题。
做品牌的平台
截止至2020年上半年，万达商管的总资产为5563.2亿，总负债2834亿，资产负债率约50.9%。总负债中预收款项和合同负债的预收物管费占比极小，分别为30.5亿和17.8亿。从这些数据上已经基本看不出来房地产企业该有的样子了，可见万达方面在降负债上做出的努力。
“城市化到了70%左右，房地产市场就一定会萎缩了，房企的家数会大幅度减少，谁敢保证你一定是活到最后那几个呢？”－王健林曾说。商人最不能缺少的就是对政策的阅读理解能力，当前政策下传统的房地产行业注定现金流不会充沛。当地产黄金时代结束，地产人想要活下去就必须习惯细水长流的挣钱模式。
其实慧声君认为万达回a是指日可待的，这次疫情和三道红线最多就是拖缓了一下回a的进程，其它的都是浮云。国家不过是想要看到的是万达放弃房地产的决心，这么大的品牌在这，不去做平台拉动就业和其他产业的发展着实可惜，毕竟有“国民公公”之称的老王是被寄予厚望的，好在老王也配合。
尽管转型之路坎坷，蜕变后的万达或许将迎来重生。回a之后依旧是数不尽的机遇与挑战，还是那句话路－漫漫其修远兮。
房地产行业的重资产率
地产和银行这两个行业都属于高杠杆、重资产的行业。银行是现代金融主要供血者，地产承担了很多的造血功能，所以金融属性也非常强。这两个行业有很大的关联性，也是当前a股市场不受投资者待见的两个行业。作为投资者喜欢这样的偏见，并对相关行业进行讨论很有必要。
整个地产行业从2016年开始进入了一个涨价的周期，作为周期之母的地产行业拉动了很多行业的发展。这一轮周期，很多地产公司都是受益者。除了行业进入景气周期，地产销售的预售制，行业快周转，计入财务报表的利润以交房为风险转移这一会计规则，基本锁定了2017年之后三年的销售利润。加上，地产行业龙头企业融资成本，土地储备的优势，未来将不断向龙头集聚的判断，龙头地产的投资价值在行业中更加突出。从估值看，当前地产的pe普遍在10倍以下，未来的利润增速已经锁定，整体低估的特点比较突出。龙头万科、碧桂园、恒大三巨头值得关注，增速较快的融创中国、新城控股、阳光城弹性空间更大。港股内房股也有不少小市值低估的品种。
银行的低估更是显而易见，当前市盈率在7倍左右，即使这么低的估值，银行每年的利润还有一定的增速。如果能够稳住利润不变，7年左右又挣了一个银行的市值，到时候估值还是7倍左右，股价不涨没有道理啊！比较优秀的标的、表面看估值稍微高一点的像招商银行、宁波银行；估值中等、质地良好的工商银行、建设银行、兴业银行、南京银行；估值较低，质地一般的比如民生银行等都值得关注。
应该说地产和银行这两个行业的很多公司都处于低估状态，具备一定的投资价值。市场给这两个行业如此低的估值也不是没有理由的。
关于重资产的房地产行业的问题分享到这里就结束啦，希望可以解决您的问题哈！
